השקעה עם שורשים, הזרוע הישראלית של חברת הנדל"ן ברזיל-ישראל

צור קשר

מגדל ב.ס.ר 3, קומה 26 בני ברקרחוב מצדה 9

9:00 - 19:00ראשון עד חמישי

03-6019000info@shorashym.co.il

שינוי ייעוד קרקע חקלאית

By 6th אוגוסט, 2017 קרקעות אין תגובות

כך מבצעים שינוי ייעוד קרקע חקלאית

השימושים המותרים בקרקע חקלאית הם חקלאיים בלבד, בניגוד לקרקעות אחרות אשר עליהן ניתן להקים נכסים, מבנים, דירות ועוד. שינוי ייעוד קרקע חקלאית הוא שלב קריטי ביישום תשואות ופוטנציאל רווח של קרקעות המיועדות להפשרה.

למעשה, קרקע חקלאית אשר לא עוברת שינוי ייעוד אינה יכולה לשמש את בעליה לכלום מלבד גידולים חקלאיים. השווי של קרקע חקלאית נמוך בצורה משמעותית מהשווי של קרקעות ומגרשים שכבר הופשרו. ההפשרה מייצגת מצב בו הקרקע הופכת להיות מותרת לבנייה.

זקוקים לייעוץ מקצועי? נשמח לעזור. התקשרו אלינו: 03-6019000

תכניות מחוזיות ומקומיות

תהליך ההפשרה של שינוי יעוד קרקע חקלאית כולל התייחסות אל שתי תכניות מרכזיות. התכנית הראשונה היא תכנית מתאר מחוזית, הנקראת גם "תמ"א מחוזית". זו תכנית אשר מתוכננת בועדה מחוזית ובה רשומים כל פעולות התכנון ושימושי הקרקע במחוז. התכנית כוללת גם פרטים על נושאים אחרים והיא משפיעה על התכנית השנייה – התכנית המקומית.

תכנית המקומית משפיעה על שימושי הקרקע האפשריים ועל היתר הבנייה. תהליך הפשרה דורש בעיקר את שינוי הייעוד של הקרקע כנגזרת של התכניות שהוצגו.

היערכות המדינה לקראת שינוי ייעוד קרקע חקלאית

יעודי קרקע מאפשרים למדינה לעקוב אחר תכניות הפיתוח בטווח הקצר והארוך. שוק הנדל"ן בישראל עובר שינויים מרחיקי לכת, המשפיעים לא רק על מחירי הדירות והנכסים אלא גם על התקציב האישי של האזרחים.

יחד עם זאת, ניתן לראות כיצד החקלאות בישראל מצמצמת ותעשיות הייטק חדשות עולות. שינויים אלו מחייבים היערכות והגדרה מחודשת של יעודי קרקע. בעזרת שינוי ייעוד קרקע חקלאית ניתן לבצע את השינוי הזה בצורה אפקטיבית, מהירה ובעיקר מניבה.

היטלי השבחה

התהליך של שינוי יעוד קרקע חקלאית נחשב לארוך ומורכב. הוא אינו מסתיים תוך זמן קצר, כרוך בפנייה אל ערכאות משפטיות ודורש היכרות מעמיקה עם סעיפים בירוקרטיים רבים. למזלם של משקיעים בתחום הנדל"ן, יש לא מעט חברות המתמחות בנושא של ייעוץ משפטי לפני ואחרי שינוי ייעוד קרקע חקלאית.

מעבר לכך, שינוי ייעוד מחייב תשלום על היטל השבחה ואגרות נוספות. היטל ההשבחה לבדו עשוי להגיע עד 50% מערך ההשבחה ולכן כדאי לבדוק זאת מראש. במקרים רבים תשלום היטל ההשבחה מונע את מימוש מלוא הרווחים של היזם, אך עדיין מדובר על השקעה נבונה אשר תשואה נאה לצידה.

בדיקות לפני שינוי ייעוד

יש מספר דברים שכדאי לבדוק לפני ביצוע שינוי ייעוד קרקע. ראשית, חשוב לוודא מי הבעלים החוקיים של הקרקע. קרקע פרטית שרשומה בטאבו תקל על שינוי הייעוד, אך הפשרת קרקע של מנהל מקרקעי ישראל עשויה להיות מסובכת למדי.

שנית, יש לבדוק היטב האם קיימות תכניות מתאר המגדירות באופן ברור מה הייעודים המותרים. בניגוד למה שנהוג לחשוב, תהליך השינוי של ייעודי קרקע אינו קבוע ומשתנה בהתאם למהות ההפשרה. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע למגורים מותנה באישור ברור וחתימה של מנהל מקרקעי ישראל.

שינויים קטנים יותר הם שינויי יעוד מקרקע למטרת מסחר לקרקע למטרת תעשייה. על כל פנים, איסוף ידע מוקדם ובעיקר גיוס אנשי מקצוע יחסכו זמן וכסף וימנעו עוגמת נפש.

איכות הסביבה והפשרת קרקעות

אחד השיקולים החשובים ביותר בהפשרת קרקעות התעורר בשנים האחרונות כתוצאה מדאגה לאיכות הסביבה. לא מעט ארגונים ירוקים עוקבים אחר תהליכי ההפשרה של הקרקעות ומחייבים התחשבות בשורה ארוכה של פרמטרים חדשים. משקיע המעוניין לרכוש קרקע חייב לוודא מראש כי היא תעמוד בתנאי הארגונים הללו.

בדיקת תכניות אב יכולה לעזור, למרות שהיא אינה מחייבת ומשמשת בתור מתווה דרך בלבד. הבדיקות הללו מתבצעות על ידי שמאי מקרקעין ומצטרפות אל בדיקות לשלילת הונאות, המתבצעות על ידי עורך דין מטעם המשקיע.

לסיכום, שינוי ייעוד של קרקע חקלאית מחייב היכרות עם גורמים ופרמטרים רבים. לא כדאי להתחיל את התהליך ללא ליווי מקצועי וגיבוי של חברה המתמחה בנושא. עם תום השינוי ניתן לנצל את הפוטנציאל של הקרקע ולהניב תשואות גבוהות במיוחד.

זקוקים לייעוץ מקצועי? היועצים המקצועיים שלנו ישמחו לעזור. התקשרו אלינו: 03-6019000

שינוי גודל גופנים
ניגודיות