השקעה עם שורשים, הזרוע הישראלית של חברת הנדל"ן ברזיל-ישראל

צור קשר

מגדל ב.ס.ר 3, קומה 26 בני ברקרחוב מצדה 9

9:00 - 19:00ראשון עד חמישי

03-6019000info@shorashym.co.il

ערך קרקע

By 7th אוגוסט, 2017 קרקעות אין תגובות

כיצד בודקים ערך של קרקע
השאלה העיקרית העולה בעת בדיקת כדאיות השקעה בקרקע חקלאית היא מהו ערך הקרקע הנוכחי ומה צפוי להיות הערך לאחר תהליך ההפשרה.


בעוד ערך קרקע חקלאית נמדד במונחים תעשייתיים משום שהיא משמשת לגידולים חקלאיים, משקים ונחלות, קרקע מופשרת מיועדת לבניית שטחי מסחר ומגורים. מהבחינה הזו ערך קרקע מופשרת גבוה פי כמה מאות אחוזים מהערך המקורי. הסיבה לכך היא סיכון מסוים אותו נוטלים המשקיעים. היות ולא ניתן להעריך במדויק כמה זמן עשוי לארוך תהליך ההפשרה, רכישת קרקע חקלאית כרוכה בסבלנות והמתנה. מערכת השיקולים של רשויות המדינה פועלת על בסיס נתונים אשר אינם מוכרים לבעלי הקרקע החקלאית, לרוכש, לעורך הדין ואפילו לשמאי. אך יחד עם זאת, במידה ויוצאים מנקודת הנחה כי בסופו של דבר הקרקע אכן תופשר ישנם כלים בדוקים לביצוע הערכות שווי וכדאיות.

מיקום ועורקי תנועה
היות ועתודות הקרקע במרכז הארץ מתמעטות, חל תהליך של זליגה לעבר הצפון והדרום.
כל קרקע המאושרת למגורים נחשבת כיום להשקעה חיובית, בעיקר אם היא נמצאת לצד צירי תנועה מרכזיים. בשנים הקרובות צפויות קרקעות רבות להיות מופשרות על מנת להרחיב את אפשרויות המגורים של התושבים. היכרות עם מערך הכבישים יכול לעזור למי שמבקש לבצע הערכה של שווי הקרקע.

השפעת ההיטלים על התשואה
מחיר הקרקע בזמן הקנייה הוא לא הגורם היחיד המשפיע על כדאיות ההשקעה. היטלים ואגרות של רשויות מקומיות חייבים להילקח בחשבון על מנת להצביע על התשואה הסופית מהקרקע.
בשלב קביעת התמורה יש להעלות את הנושאים הללו ולבצע חישוב כללי. היטל השבחה לדוגמא יכול לעמוד על 50% מערך ההשבחה בזמן הוצאת היתר הבנייה או מועד חתימת החוזה. אל היטל זה יש להוסיף את העובדה שהרשות המקומית תחתיה נמצאת הקרקע רשאית להקצות 40% מהשטח לצורך סלילת כבישים ודרכים, בניית שטחי ציבור וכדומה.

תכניות המתאר
ערכה הכלכלי של קרקע מופשרת נגזר מהביקוש באיזור. הצרכים העתידיים הם אלו אשר יקבעו את שוויים של החלקה או השטח, בין אם בונים עליהם שטחי מסחר או מגורים. כמו בתחומים אחרים בענף הנדל"ן, את הנתונים הללו ניתן פחות או יותר לחזות.
קרקעות באיזורים מרוחקים לא צפויים להניב רווחים גבוהים, בעוד קרקעות הנמצאות בשטחים מתפתחים ובסמוך אל אתרי מגורים קיימים מצביעות על פוטנציאל גבוה.
ניתן להתרשם גם מתכניות המתאר הפתוחות לציבור על מנת לבצע הערכה של ערך הקרקע. אמנם אי אפשר לדעת תוך כמה זמן ייצאו התכניות אל הפועל, אך הן מספקות אמצעי יעיל לסינון ובדיקה. את כל התהליכים הללו יש לבצע לפני שמתעניינים בהשקעה בקרקעות. כדאי להתייעץ עם גורמים מקצועיים, לערב עורך דין ולוודא כי כל הפרטים ידועים מראש. מדינת ישראל מפשירה קרקעות לטובת האזרחים ומשקיעים יכולים להרוויח מכך.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות