השקעה עם שורשים, הזרוע הישראלית של חברת הנדל"ן ברזיל-ישראל

צור קשר

מגדל ב.ס.ר 3, קומה 26 בני ברקרחוב מצדה 9

9:00 - 19:00ראשון עד חמישי

03-6019000info@shorashym.co.il

הפשרת קרקעות

By 7th אוגוסט, 2017 קרקעות אין תגובות

מדריך להפשרת קרקעות
הפשרת קרקעות היא למעשה שינוי ייעודה של קרקע מסוימת. לרוב מדובר על קרקע לחקלאות אשר מקבלת את האישורים הנדרשים והופכת לקרקע לבנייה. לאחר ההפשרה ניתן להשתמש בקרקע לצורך הקמת שטחי מגורים, קניות או מסחר.
מטבע הדברים ומתוך שיקולים של ביקוש והיצע, ערכה של קרקע חקלאית נמוך בהרבה מאשר הערך הגבוה של קרקע מופשרת.

הפשרת קרקעות על ידי הממשלה מהווה מצד אחד אמצעי פיקוח, אך מצד שני היא גם בסיס להתרחבות האוכלוסייה. יזמים ולקוחות פרטיים אשר רוכשים קרקע המיועדת להפשרה עשויים להניב רווחים של מאות אחוזים.

מדוע יש להכיר את תכניות המתאר הארצית והמחוזית?
הפשרת הקרקע בפועל תלויה בתכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח הנקראת תמ"א 35 ובתכנית המתאר המחוזית. בניגוד למה שנהוג לחשוב, עירייה או מועצה מקומית לא יכולים להחליט על דעת עצמם להפשיר קרקעות ועליהם לפעול על פי תכנית האב של תמ"א 35. מצבה של הקרקע בתכנית הזו והמדיניות הכלכלית של המדינה יקבעו את סיכויי ההפשרה. יחד עם זאת, השוואה בין שתי התכניות היא צעד חשוב על מנת ללמוד מתי ואם בכלל אמור להתבצע צעד מן הסוג הזה.

כיצד בודקים את כדאיות ההשקעה בקרקע חקלאית?
כדאיות ההשקעה בקרקע חקלאית במטרה ליהנות מהרווחים כאשר היא תופשר תלויה במספר לבטים.
מלבד תכניות המתאר, יש לבצע בדיקות לשלילת הונאות. עדיף לרכוש קרקע חקלאית מחברה מוכרת הרשומה במאגרי הנדל"ן ולא מאדם פרטי. כדאי לערב עורך דין בכל שלב של הבדיקה ולהדגיש את התחייבויות הצדדים בזמן החתימה על החוזה. עורך הדין הוא זה שבודק על שם מי רשומה הקרקע, האם המוכר הוא מיופה כוח כחוק ומהי אמיתות המידע המוצג.
בנוסף, יש לברר מה היא ההגדרה של הקרקע בטאבו: במידה והקרקע רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל והיא לא פרטית, שינוי הייעוד יחייב את החזרת הקרקע למנהל ויספק לרוכש פיצוי מינימאלי בלבד.

תשואה גבוהה גם לאחר תשלום מיסים
שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע אשר יכול לעזור בהערכת הסיכויים להפשרת הקרקע.
למרות המיסים, העובדה שהרשות המקומית יכולה להפקיע לטובתה 40% מהקרקע ללא מתן פיצוי ומס שבח, התשואה על קרקע מופשרת נשארת גבוהה. אמנם חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולהתחשב גם בעלות הקנייה הראשונית, אך סביר להניח שבטווח של 5-10 שנים תתחיל הקרקע להניב רווחים.

השקעה לטווח רחוק
חשוב לציין כי רכישת קרקע חקלאית לצורך השקעה נמדדת בטווח הבינוני או הארוך, בעיקר בשל תהליכים בירוקרטיים. זוהי השקעה סולידית אשר עבורה לא ניתן לקבל תאריך יעד מדויק. כל השיקולים שהוזכרו יחד הפעלת היגיון והתייעצות עם אנשי מקצוע הם דרך טובה לצמצם את הסיכונים.
במקביל, כדאי לרכוש ולברר לגבי קרקעות להפשרה רק באמצעות חברות אמינות ומנוסות.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות