המדריך השלם לנושא היטל השבחה בישראל – שורשים – הזרוע הישראלית של חברת ברזיל ישראל

השקעה עם שורשים, הזרוע הישראלית של חברת הנדל"ן ברזיל-ישראל

צור קשר

מגדל ב.ס.ר 3, קומה 26 בני ברקרחוב מצדה 9

9:00 - 19:00ראשון עד חמישי

03-6019000info@shorashym.co.il

המדריך השלם לנושא היטל השבחה בישראל

By 6th אוגוסט, 2017 קרקעות אין תגובות

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מכל בעל מקרקעין או חוכר לדורות בגין עליית שווי המקרקעין. התשלום מועבר לוועדה המקומית אשר אישרה את התכנית ובכך תרמה לעליית הערך. למעשה, היטל השבחה הוא סוג של מס עקיף הנגבה מבעלי זכויות במקרקעין. יחד עם זאת, בניגוד למיסים אחרים מוטל היטל ההשבחה על החוכר לדורות או על בעלי המקרקעין ולא על הקונה.

הדרך היחידה להעביר את נטל התשלום לאחריותו של הקונה היא באמצעות הוספת סעיף פנימי בין הצדדים, אך פעולה זו אינה מחייבת כאמור את הוועדה המקומית. עוד כדאי לציין כי אופיו הנוכחי של היטל השבחה ייחודי יחסית לישראל וקשה למצוא אותו במקומות אחרים.

המסגרת הנורמטיבית של היטל השבחה קבועה בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה. החוק הזה מעניק את המנדט לועדה המקומית, מגדיר את תחום האחריות שלה ומהווה את הבסיס המשפטי והמעשי לגביית היטל השבחה

זקוקים לייעוץ מקצועי? התקשרו אלינו: 03-6019000 ונשמח לעמוד לשירותכם.

מהו היטל השבחה ומתי הוא מוטל?

השבחה מוגדרת על פי החוק בתור אחת מבין שלוש הסיבות. הסיבה הראשונה אשר בגינה יכול אדם להיות מחויב בתשלום היטל השבחה היא אישור של "תכנית" מסוימת. הסיבה השנייה היא מתן הקלה על שימוש במקרקעין, בעוד הסיבה השלישית היא התרת שימוש חורג.

כפי שניתן לראות, המשותף לכל הסיבות הוא כמובן העלייה בערך המקרקעין טרם ולאחר האישור של הועדה המקומית. החוק דורש קשר סיבתי בין עליית השווי לבין האירוע המשביח ולכן גם על הועדה המקומית מוטלות הגבלות מסוימות. מעבר לכך, הניסיון מלמד כי השבחה נגרמת בעיקר במקרים שבהם ניתן לבנות שטח גדול יותר בעקבות אישור התכנית או קבלת הקלות. עוד אפשר למצוא את היטל ההשבחה בסיטואציות נדל"ן בהן ניתנת הרשאה לשימוש חורג: שימוש שלא היה מותר לפני כן, כגון תעשייה או מסחר.

סוגיות סביב היטל השבחה ותמ"א 38

כדאי לציין כי שיעור עליית שווי המקרקעין אשר מתוכו נגזר מס השבחה נקבע בהתבסס על פרמטרים קבועים. ראשית, השיעור תלוי בשווי השוק של הקרקע על פי חוות דעת של שמאי. החוק דורש השבחה בפועל של הקרקע ולא השבחה מושגית אשר יכולה להיות מפורשת באופנים שונים. שנית, לא נדרש אף קשר בין ההשבחה לבין תוכנה של התכנית.

לא רבים יודעים זאת, אך השבחה תתכן גם אם התכנית לא הוסיפה זכויות בנייה. תכנית שהקלה על מימוש זכויות ניצול הקרקע או הפכה את הקרקע לזמינה נחשבת על פי החוק ל"תכנית משביחה" והיא גוררת את תשלום ההיטל בשיעור הנדרש. על כל פנים, ההגדרה של "תכנית" על פי החוק תקפה רק לתכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.

כאן ניתן לזהות את הקשר בין היטל השבחה לתמ"א 38. אין מטילים היטל השבחה בגין עליית שווי של נכסי מקרקעין בשל אישור תכנית מתאר מחוזית או ארצית. החריג היחיד הוא חיוב בשל השבחה עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורם אכן בתכנית מתאר מחוזית או ארצית.

היטל השבחה ופטור מתשלום

התייעצות עם גורמים המתמחים בחישוב היטל השבחה יכולה לעזור בהיערכות כלכלית לקראת הוצאה מן הסוג הזה. יש להזכיר כי המקרקעין שחייבים בהיטל הם רק אלו הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה. סעיף זה חושף כי לעיתים יכולים בעלי מקרקעין לקבל פטור מהיטל השבחה, כל עוד הם מתנהלים בצורה נכונה ובכפוף לתנאי התכנית המאשרת.

בנוסף, הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי החוק לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה. גם כאן ההיטל הוא שיקול אחד מבין רבים אחרים בדרך להשבחת מקרקעין. מבחינת מועד תשלום ההיטל, החוק קובע כי יש לעשות זאת עד מועד "מימוש הזכויות".

לסיכום, מס השבחה לועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין ומשולם לאחר אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה ואישור שימוש חורג. לא ניתן להימנע מקיום החוק אך אפשר לנצל זכויות רבות ולקבל פטור מהיטל השבחה.

זקוקים לייעוץ מקצועי בנושא קרקעות? התקשרו אלינו: 03-6019000 או מלאו את הטופס באתר, ונשמח לעמוד לשירותכם.

שינוי גודל גופנים
ניגודיות